Bauernhaus sanieren

Trotz Herausforderungen wie maroder Bausubstanz und Denkmalschutzauflagen bietet die Sanierung eines Bauernhauses die Möglichkeit, den alten Charme des Hauses zu erhalten und es für die Zukunft fit zu machen.

Mit einer Bauernhaussanierung neuen Wohnkomfort in rustikale Wände bringen

Der Mix aus historischem Charme und modernem Komfort fasziniert viele. Bevor Sie ein Bauernhaus kaufen, klären Sie, ob eine umfassende Sanierung, kosmetische Renovierungen oder ein Umbau nötig ist. Jede Maßnahme bringt natürlich eigene Herausforderungen mit sich.

Bauernhaussanierung – wenn das Gebäude in schlechtem Zustand ist

Vor allem, wenn die Bausubstanz stark beschädigt ist oder umfassende Maßnahmen erforderlich sind, dann ist die Sanierung eines alten Gebäudes sinnvoll. Sie macht das Haus wieder bewohnbar und modern nutzbar. Generell müssen Sie als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht beachten und das Gebäude so instand halten, dass keine Gefahr für Dritte entsteht.

Besonders bei alten Häusern gilt nach einem Eigentümerwechsel (z. B. Kauf oder Erbschaft) eine Sanierungspflicht. Dabei sind u. a. die oberste Geschossdecke oder das Dach, alte Heizkessel sowie ungedämmte Rohre kritische Bauteile der energetischen Sanierung – die Sie im Übrigen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertrag umzusetzen haben.

Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) Ausnahmen der Sanierungspflicht, wenn die historische Substanz oder das Erscheinungsbild gefährdet wären. Hier berät Sie die Denkmalschutzbehörde individuell, welche Auflagen für Ihr Bauernhaus gelten.

Bauernhaus renovieren – Altes erhalten mit kleinen technischen Verbesserungen

Eine Renovierung kommt infrage, wenn das Gebäude noch in gutem Zustand ist und vor allem optische oder weniger aufwendige Optimierungen vorgenommen werden sollen. Typische Maßnahmen der Renovierung eines Bauernhofs umfassen:

• Pflege und Behandlung der Holzbalken
• Bodenpflege und Imprägnierung
• Fassadenpflege
• Schutz vor Schimmel und Pilzbefall
• Wartung und Restaurierung von Türen und Fenstern

Eine Bauernhof-Renovierung steckt manchmal voller Überraschungen: Versteckte Feuchtigkeit, alter Schädlingsbefall oder schwer beschaffbare Materialien können Herausforderungen mit sich bringen. Auch Denkmalschutzauflagen erfordern Fingerspitzengefühl. Wer von Anfang an Experten hinzuzieht und die Substanz genau prüft, spart später Nerven – und Kosten.

Bauernhaus umbauen – das Gebäude an moderne Bedürfnisse anpassen

Auf jeden Fall lohnt sich ein Umbau Ihres Bauernhauses, falls bestehende Strukturen erhalten bleiben sollen, aber die Immobilie an neue Wohn- oder Nutzungsbedürfnisse adaptiert werden muss.

Bauernhaustypen und ihre Sanierungsbesonderheiten

Jedes Bauernhaus erzählt seine eigene Geschichte. Während Fachwerk- oder Umgebindehäuser durch ihre Konstruktion herausfordern, bieten Vierkanthöfe oder Hallenhäuser viel Platz für kreative Wohnideen. Hier sind die typischen Haustypen und ihre Sanierungsschwerpunkte.

Fachwerkhäuser

Früher waren diese Häuser oft von Bauern und Handwerkern bewohnt und beherbergten sowohl Wohn- als auch Arbeitsräume. Fachwerkhäuser strahlen historisches Flair aus. Vor allem in Mittel- und Norddeutschland vertreten, sind sie bekannt für ihre Holzrahmenkonstruktion und weiß gekalkten Gefache.

Sanierungsprobleme:

• Diese Bauernhäuser sind besonders anfällig für Feuchtigkeitsprobleme sowohl in den Balken als auch in den Ausfachungen.
• Schädlinge wie Holzwürmer und Pilzbefall treten häufig auf und erschweren die Sanierung.
• Alte, schadstoffbelastete Anstriche sowie eine fehlende Tragfähigkeit der Balkenkonstruktion müssen sorgfältig überprüft werden.

Sanierungslösungen:

Befallene Holzpartien sollten entfernt und mit Leinöl oder Bor-Salz behandelt werden. Fugen können mit Fachwerklehm oder Kalkmörtel erneuert werden, wobei Zement vermieden werden sollte. Für eine diffusionsoffene Dämmung empfiehlt es sich, Holzfaserplatten oder Lehmputz zu nutzen.

Umgebindehäuser

Diese Bauernhäuser stehen häufig in der Lausitz und Sachsen und bestehen meist aus Holz, Lehm und Stein. Ihr besonderes Merkmal ist die Kombination aus massivem Erdgeschoss und Holzaufbau im Obergeschoss. Umgebindehäuser wurden früher als landwirtschaftliche Gebäude genutzt und vereinten ebenfalls Wohn- und Wirtschaftsbereiche unter einem Dach.

Sanierungsprobleme:

• Feuchtigkeitsschäden an den Lehmwänden entstehen oft durch falsche Sanierungen, wie etwa durch versiegelte Wände mit Zementputz.
• Setzrisse treten häufig auf, da eine ungleichmäßige Lastverteilung nicht korrekt berücksichtigt wird.
• Das Zusammenspiel zwischen den massiven Steinfundamenten und dem Holzaufbau führt oft zu Spannungsrissen, wenn es nicht richtig behandelt wird.

Sanierungslösungen:

Lehmputz und Kalkfarben sind die idealen Mittel, um die Feuchtigkeit zu regulieren. Fenster sollten mit traditionellen Kittfugen saniert werden und eine Stabilisierung der Fundamente trägt zur Setzungsprävention bei.

Hallenhäuser

Besonders in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern zu finden, sind Hallenhäuser für ihre großzügige, offene Bauweise bekannt. Früher dienten sie als große landwirtschaftliche Betriebe.

Sanierungsprobleme:

• Ungedämmten Dachflächen führen zu hohen Heizkosten durch viel Wärmeverlust.
• Kalte Stein- oder Lehmböden machen das Beheizen der Räume zusätzlich schwierig.
• Die fehlende Wanddämmung der großen Räume erschwert ebenfalls die Wärmespeicherung.

Sanierungslösungen:

Eine nachhaltige Dämmung mit Holzfaser- oder Zelluloseplatten ist eine gute Lösung, um die Wärmeeffizienz zu verbessern. Fußbodenheizungen sind für Hallenhäuser gut gegen Kältebrücken.

Vierkanthöfe

Typisch für Süddeutschland, bieten diese Höfe durch ihre geschlossene Bauweise viel Privatsphäre. Die „Höhlenstruktur“, die früher als landwirtschaftliche Einheit genutzt wurde, beinhaltete alles für die Selbstversorgung der Familie. Heute sind sie ideal für Mehrgenerationenhäuser oder auch Co-Working-Spaces.

Sanierungsprobleme:

• Mangelnde Drainage führt häufig zu Feuchtigkeit im Innenhof.
• Alte Asbestdächer und sanierungsbedürftige Stallgebäude.
• Kleine Fensteröffnungen und unzureichende Entwässerung der Innenhöfe.

Sanierungslösungen:

Die Entwässerung des Innenhofs könnte durch Sickerleitungen optimiert werden, um Feuchtigkeit zu vermeiden. Asbest muss fachgerecht entsorgt werden, bevor eine Dachsanierung erfolgt. Eine Vergrößerung der Fensteröffnungen ist möglich, wenn der Denkmalschutz es zulässt.

Resthöfe und Aussiedlerhöfe

Früher waren Resthöfe und Aussiedlerhöfe isolierte landwirtschaftliche Betriebe mit großen Stallungen und Werkstätten. Heute eignen sie sich besonders für autarke Wohnprojekte.

Sanierungsprobleme:

• Da viele dieser Höfe nicht an öffentliche Netze angeschlossen sind, ergeben sich Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Internetverbindung oft schwierig.
• Die alten Stallungen benötigen einen hohen Sanierungsaufwand, um sie für moderne Wohnzwecke zu nutzen.
• Eine autarke Versorgung mit Energie und Wasser muss oft neu eingerichtet werden.

Sanierungslösungen:

Für die Wasserversorgung des Bauerngehöfts können Brunnen oder Regenwassersysteme dienen. Solaranlagen und Wärmepumpen ermöglichen eine unabhängige Energieversorgung und für das Internet können Satellitenlösungen als Alternative zur fehlenden DSL-Anbindung eingesetzt werden.

Reiterhöfe und Pferdehöfe

Vor allem in dörflichen Regionen in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen wurden Reiterhöfe und Pferdehöfe ursprünglich für die Tierhaltung und die landwirtschaftliche Nutzung eingerichtet. Die großzügigen Weiden lassen sich in ein modernes Zuhause für Tierliebhaber verwandeln, mit offenen Wohnbereichen und Panoramablick auf die Natur.

Sanierungsprobleme:

• Bodenbelastung durch Gülle und Verdichtung.
• Feuchte und unzureichend beheizbare Stallungen führen zu einem hohen Energieverbrauch und schlechter Luftqualität.
• Große ungedämmte Dachflächen.

Sanierungslösungen:

Vor einer Sanierung sollte eine Bodenanalyse durchgeführt werden, um ggf. einen Erdaustausch einzuplanen. Das Stallklima lässt sich mit einer automatischen Belüftung und Strohdämmung erheblich verbessern. Solaranlagen können zur autarken Energieversorgung beitragen.

Süddeutsche Bauernhäuser

In Baden-Württemberg und Bayern finden sich Schwarzwaldhöfe, Allgäuer Bauernhäuser und Oberbayerische Bauernhäuser, die durch große Dächer mit weitem Überstand zum Schutz vor Dachlawinen auffallen. Diese Häuser waren früher oft landwirtschaftliche Betriebe in Hanglagen. Mit Grundstücken von 2.000 – 8.000 m² bieten sie heute viel Platz für Renovierungen und Umbauten.

Sanierungsprobleme:

• Die Dachkonstruktionen vieler süddeutscher Bauernhäuser sind oft nicht für heutige Schneelasten ausgelegt, was zu Überlastungen führen kann.
• Häufig fehlt es an ausreichender Dämmung, was hohe Heizkosten provoziert.
• Schneelawinen können die Fassade und Wege gefährden und erfordern zusätzliche Schutzmaßnahmen.

Sanierungslösungen:

Die Dachstatik sollte überprüft und gegebenenfalls verstärkt werden, um die Schneelasten sicher zu tragen. Schneefangsysteme schützen vor Dachlawinen.

Beispielhafte Kosten für die Sanierung eines Bauernhauses

In der Regel betragen die Sanierungskosten mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter, wobei sie je nach Ist- und Soll-Zustand oder Region deutlich höher ausfallen können.  Die Sanierung eines Fachwerkhauses im ländlichen Niedersachsen ist günstiger als in Bayern oder Baden-Württemberg. Denn u. a. sind laut Daten des Statistischen Bundesamts und des Baupreisspiegels des ZDB (Zentralverband Deutsches Baugewerbe) die durchschnittlichen Stundensätze für Bau- und Sanierungsarbeiten in Süddeutschland ca. 15 – 30 % höher als in Norddeutschland.

Auch die Sanierung eines Bauernhauses in Mecklenburg-Vorpommern ist aller Voraussicht nach günstiger als z. B. in Schleswig-Holstein. Denn hier sind laut dem Preisatlas Handwerk 2024 die Stundensätze für Handwerker niedriger.

Wenn Sie ein Bauernhaus kaufen, dient Ihnen die folgende Tabelle als grobe Orientierung für beispielhaft nötige Investitionen in die Erneuerung:

Bauerngehöft kaufen: Aktuelle Fördermöglichkeiten für die Sanierung

Bei den Fördermöglichkeiten gibt es mehrere Varianten.

• So bietet die KfW mit dem Kredit 261 eine Förderung für Effizienzhaus-Sanierung (bis 150.000 € Kredit, bis zu 45 % Tilgungszuschuss).
• Die BAFA-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) fördert Einzelmaßnahmen (bis 40 % Zuschuss für Fenster, Dämmung, Heizung).
• Für denkmalgeschützte Bauernhäuser können Sie – abhängig Ihres ansässigen Bundeslandes – spezielle Zuschüsse der Länder für die Sanierung erhalten.
• Regionale Förderprogramme zur Modernisierung von Eigentum bspw. von BayernLabo, NRW Bank oder SAB Sachsen kommen ggf. auch in Frage.

Da die Fördermöglichkeiten regelmäßig aktualisiert werden und unterschiedliche Voraussetzungen sowie Kombinationsmöglichkeiten bestehen, empfiehlt es sich sehr, die Unterstützung eines Profis in Anspruch zu nehmen. Einen Bauernhof kauft man schließlich nicht alle Tage! Im Zuge unserer kostenlosen Finanzierungsberatung werden Sie dazu umfänglich und individuell auf Ihre Situation zugeschnitten beraten.

Altes Bauernhaus sanieren oder abreißen?

Die Sanierung eines Bauernhauses ist verlockend, da sie dem ländlichen Charme neues Leben einhauchen kann. Doch Vorsicht: Hinter den schönen Fassaden lauern oft hohe Kosten. Altlasten wie Asbestdächer oder Öltanks können zum finanziellen Albtraum werden, ebenso versteckte Probleme wie Hochwassergefahr oder fehlende Erschließung. Wer sich an so ein Projekt wagt, sollte nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die echten Sanierungskosten realistisch im Blick haben – sonst kann der Traum vom idyllischen Landhaus schnell zu einem teuren Abenteuer werden. Möglicherweise ist der Hausabriss des Bauernhofes – zumindest aus wirtschaftlicher Sicht – lohnender. Besprechen Sie dies mit Experten!

Sanierungskosten im Vergleich für ein Bauernhaus (Bj. 1900, 160 m², schlechte Bausubstanz)

Maik Hanau berichtet über seine eigene Erfahrung und gibt dabei wertvolle Einblicke und Tipps zum Thema Altbausanierung:

Bauernhaus umbauen: 5 umsetzbare Tipps

1. Den Dachboden nutzen – aber vorher Statik checken

Viele Bauernhäuser haben riesige, ungenutzte Dachböden – perfekt für eine Galerie, ein Atelier oder zusätzlichen Wohnraum.

Worauf achten?

• Statik prüfen lassen: Alte Balken können oft nicht ohne Verstärkung als Wohnfläche genutzt werden.
• Dämmung erneuern: Ohne richtige Dämmung geht im Winter viel Wärme verloren (empfohlen: Holzfaserdämmung oder Zellulose).
• Dachfenster oder Gauben einplanen: Mehr Licht sorgt für ein wohnlicheres Ambiente – aber erst mit der Denkmalbehörde klären, falls Ihr Bauernhof unter Denkmalschutz steht.

2. Balken bewahren – aber gegen Schädlinge schützen

Sichtbare Holzbalken verleihen dem Bauernhaus Charakter. Allerdings können alte Balken von Holzwürmern, Pilzen oder Feuchtigkeit befallen sein.

Worauf achten?

• Holzschutz durch Experten prüfen lassen: Schädlingsbefall ist nicht immer sichtbar (Holzfeuchte max. 18 % empfohlen).
• Nachhaltige Holzbehandlung: Leinöl oder Borsalz statt chemischer Holzschutzmittel.
• Balken verstärken statt austauschen: Ist das Holz tragfähig, kann es durch Verbundträger oder Holzverfestiger gerettet werden.

3. Scheune als Wohnraum nutzen

Alte Scheunen bieten viel Raum für Lofts, Ateliers oder eine zweite Wohneinheit – oft ohne große Abrissarbeiten.

Worauf achten?

• Baugenehmigung klären: Nicht jede Scheune darf als Wohnraum genutzt werden (Lage & Bebauungsplan prüfen).
• Bodenplatte & Wände dämmen: Häufig fehlt die Isolierung – mit Holzweichfaser oder Schaumglas kann nachgebessert werden.
• Tore clever nutzen: Alte Holztore können als Schiebeelemente oder Glasfassaden umgebaut werden.

4. Heizkosten senken mit smarter Technik

Moderne Technik macht das Bauernhaus energieeffizient, ohne den Charme zu zerstören.

Worauf achten?

• Kombination aus Wärmepumpe & Solarthermie: Besonders gut bei Altbauten, um fossile Heizungen zu ersetzen.
• Lehmputz für bessere Feuchtigkeitsregulierung: Hält Wände diffusionsoffen & verbessert das Raumklima.
• Intelligente Smarthome-Thermostate & Heizkörperventile können z. B. durch programmierte Temperaturen 15 bis 20 % Heizkosten sparen.

5. Regenwassernutzung modernisieren

Bauernhäuser haben oft große Dächer – perfekt für eine moderne Regenwassernutzungsanlage, um Kosten zu sparen und nachhaltig den Wasserbedarf für Garten und Haushalt zu decken.

Worauf achten?

• Zisternen nachrüsten: Unterirdische Tanks speichern Regenwasser (empfohlen: mind. 5.000 Liter).
• Filteranlage integrieren: So kann Regenwasser für Toilettenspülung, Waschmaschine oder Gartenbewässerung genutzt werden.
• Fördermittel nutzen: Einige Bundesländer unterstützen Regenwasseranlagen mit Zuschüssen. So z. B. Bremen, wo bis zu einem Drittel der Kosten einer Anlage (max. 2.000 €) gefördert werden (Stand Februar 2025).

Denken Sie daran, dass jedes Haus seine eigene Geschichte erzählt und dass Ihre Modernisierungsmaßnahmen dazu beitragen können, diese Geschichte in die Zukunft zu tragen.