Kredit für Haus aufnehmen: Voraussetzungen für die Baufinanzierung

Sie möchten Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen, sind sich aber nicht sicher, ob Sie einen Hauskredit bekommen? Wir verraten Ihnen, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um eine Baufinanzierung zu erhalten.

Haus kaufen: Diese Voraussetzungen müssen Sie für einen Kredit erfüllen

Eine Grundvoraussetzung für die Baufinanzierung ist das Alter. Um einen Kreditvertrag rechtsgültig abschließen zu können, müssen Sie volljährig, also mindestens 18 Jahre alt sein.

Eine Altersbegrenzung gibt es theoretisch zwar nicht, aber faktisch sieht es so aus, dass je älter der Kreditnehmer ist, desto schwieriger die Kreditbewilligung ist. Viele Banken und Kreditinstitute halten sich an eigene Regelungen und haben gewisse Altersgrenzen. In der Regel liegen diese bei 75 Jahren. Das hängt damit zusammen, dass mit zunehmendem Alter das Risiko eines Kreditausfalls höher bewertet wird. Das Finanzinstitut hat ein Interesse daran, dass Sie den Kredit am besten noch während Ihrer Berufsjahre zurückzahlen können. Deshalb kann es sein, dass Sie ab einem gewissen Alter mit suboptimalen Konditionen wie kürzeren Laufzeiten, höheren Zinsen oder zusätzlichen Sicherheiten rechnen müssen.

Die zweite Grundvoraussetzung ist, dass Sie einen festen Wohnsitz in Deutschland haben müssen. Zudem verlangen viele Banken, dass Sie entweder die deutsche Staatsangehörigkeit haben oder eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung vorweisen können.

Berufliche und persönliche Stabilität als Voraussetzung für Hauskredit

Ein fester Arbeitsplatz und stabiles Einkommen sind weitere Voraussetzungen, die Sie mitbringen müssen. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine langjährige Selbstständigkeit mit stabilen Einkünften erhöhen Ihre Chancen auf eine positive Kreditentscheidung.

Verheiratete Personen oder solche in einer stabilen Partnerschaft haben normalerweise auch bessere Chancen auf eine Baufinanzierung – zwei Einkommen gelten als sicherer. Zudem kann die Haushaltsgröße Einfluss auf die Berechnung Ihres verfügbaren Einkommens haben, da mehr Personen im Haushalt auch höhere Lebenshaltungskosten bedeuten.

Finanzielle Voraussetzungen für den Hauskredit

Um sicher zu sein, dass Sie in der Lage sind, Ihre monatlichen Raten zu begleichen und den Kredit zu tilgen, nimmt die Bank Ihre Finanzen ganz genau unter die Lupe. Folgende Kriterien werden dabei bewertet:

Bonität: Regelmäßiges Einkommen und positive Schufa

Um einen Hauskredit zu bekommen, müssen Sie Ihre Kreditwürdigkeit – also eine gute Bonität – nachweisen. Dafür sprechen ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen sowie eine positive Schufa-Auskunft. Je besser Ihr Schufa-Score, desto größer Ihre Chancen.

Genaue Haushaltsrechnung

Einkünfte allein sind nicht aussagekräftig genug. Um Ihre finanzielle Situation genau bewerten zu können, muss der Kreditgeber eine detaillierte Haushaltsrechnung sehen. Darin werden Ihre monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt, um festzustellen, wie viel Geld Ihnen für die Kreditrate zur Verfügung steht. Bestehende Verbindlichkeiten sollten nicht mehr als 35-40 % des Nettoeinkommens ausmachen.

Eigenkapital

Empfohlen wird, mindestens 20 %, am besten 30 % der Kaufsumme als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit einzubringen. Dieses Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Bausparverträgen oder dem Verkauf von Vermögenswerten stammen. Je höher das Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank.

Haus vollfinanzieren: Voraussetzung ist hohes stabiles Einkommen

Prinzipiell ist es möglich, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu bekommen. Voraussetzung dafür ist ein hohes und sicheres Einkommen sowie eine gute Kreditwürdigkeit. Allerdings ist der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Rücklagen und Notfallplan

Für den Fall der Fälle (Arbeitslosigkeit, Krankheit, unvorhergesehenen Ausgaben etc.) sollten Sie genügend Rücklagen haben. Das gibt der Bank zusätzliche Sicherheit, dass Sie auch in schwierigen Zeiten Ihren Kredit bedienen können.

Geeignete Immobilie als Sicherheit

Die Immobilie, die Sie kaufen möchten, wird von der Bank bewertet. Ist das Haus eine gute Kapitalanlage? Dient es als ausreichende Sicherheit für den Kredit? Für die Bewertung werden Kriterien herangezogen wie:

• Lage der Immobilie
  Immobilien in guten Lagen haben höhere Chancen, an Wert zu gewinnen oder ihren Wert zu halten
• Zustand und Bauqualität
  Gut gepflegte und hochwertig Immobilien sind weniger risikobehaftet und werden von Banken eher als Sicherheit akzeptiert
• Marktwert und Beleihungswert
  Der Beleihungswert, der meist etwas unter dem Marktwert liegt, ist der Betrag, den die Bank als Sicherheit akzeptiert. In der Regel finanzieren Banken bis zu 80% des Beleihungswertes
• Nutzungsart
  Wohnimmobilien zur Eigennutzung werden oft bevorzugt, da sie als weniger riskant gelten

Welche Voraussetzungen müssen Selbständige und Freiberufliche für eine Immobilienfinanzierung erfüllen?

Selbständige und Freiberufler haben besondere Herausforderungen zu bewältigen, wenn es um die Beantragung einer Baufinanzierung geht. In der Regel schwanken die Einnahmen von Selbständigen von Monat zu Monat. Ihre Einkommenssituation gilt daher als weniger stabil und vorhersehbar als bei Angestellten. Dennoch ist eine erfolgreiche Baufinanzierung auch für Selbständige und Freiberufler möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Banken bevorzugen Antragsteller, die seit mindestens zwei bis drei Jahren erfolgreich selbständig sind. Jemand, der gerade erst ein Start-up gegründet hat, hat schlechtere Chancen. Eine langjährige Selbständigkeit zeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist und das Einkommen langfristig gesichert scheint.

Banken interessieren sich auch für die Zukunftsperspektiven des Unternehmens. Ein gut durchdachter Businessplan, der die zukünftige Entwicklung und geplante Investitionen beschreibt, kann die Chancen auf eine Kreditbewilligung erhöhen.

Besonders bei Freiberuflern spielen die fachliche Qualifikation und Branchenkenntnis eine große Rolle. Mit Nachweisen über abgeschlossene Ausbildungen, Studienabschlüsse oder relevante Berufserfahrungen können Sie zeigen, dass Sie über das notwendige Know-how verfügen, um langfristig erfolgreich zu sein.

Antrag auf Baufinanzierung: Diese Nachweise müssen Sie vorlegen

Neben dem Personalausweis oder Reisepass müssen Sie noch folgende Unterlagen vorlegen:

1. Einkommensnachweise bei Angestellten

   • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
   • Nachweis über das Vorjahreseinkommen
   • letzter Lohnsteuerbescheid
   • aktuelle Arbeitgeberbescheinigung
   • aktuelle Renteninformationen

2. Einkommensnachweise bei Selbständigen und Freiberuflern

   • Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
   • Betriebswirtschaftliche Auswertungen – BWA (monatliche oder quartalsweise Berichte über Einnahmen, Ausgaben und Gewinne)
   • Einnahmenüberschussrechnung – EÜR (Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, besonders bei kleineren Unternehmen und Freiberuflern üblich)
   • Kontoauszüge der letzten Monate
   • Auftragsbücher

3. Schufa-Auskunft

   • Die SCHUFA-Auskunft ist für Ihre Unterlagen bestimmt und zeigt Ihnen Ihre laufenden Kreditverpflichtungen und etwaige Rückstände (beispielsweise von nicht gezahlten Handyrechnungen) auf. Die Bank holt sich die SCHUFA-Auskunft bei Anfrage einer Finanzierung selbst ein. Es dient Ihnen im Vorfeld, sich einen genauen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu schaffen. Eventuell veraltete Einträge, die sich negativ auf die Kreditvergabe auswirken könnten, können Sie bei Bedarf bei der SCHUFA löschen lassen. Die SCHUFA-Bonitätsauskunft kostet 29,95 €. Sie bekommen diese auf meineschufa.de.

4. Eigenkapitalnachweise

   • Kontoauszüge
   • Sparbuchkopien
   • Bausparverträge
   • andere Dokumente, die Ihre Ersparnisse und finanziellen Rücklagen belegen

5. Haushaltsrechnung

   • Miete
   • Versicherungen
   • Lebenshaltungskosten
   • Unterhaltszahlungen
   • Kreditverträge etc.

6. Objektunterlagen

   • Kaufvertrag/Kaufvertragsentwurf (vom Verkäufer oder Notar)
   • Grundbuchauszüge (vom Grundbuchamt)
   • Lagepläne (vom Katasteramt oder Verkäufer)
   • Baupläne (vom Architekten oder Verkäufer)
   • ggf. Gutachten über den Zustand und Wert der Immobilie (vom Sachverständigen oder Makler)

Bitte beachten Sie, dass die Unterlagenanforderungen bei jeder Bank unterschiedlich sein können. Die oben genannten Nachweise dienen lediglich als Richtwert.